Với TPHCM, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) có thể góp phần tái cấu trúc đô thị dọc các hành lang đường sắt đô thị, hình thành các trung tâm mới quanh nhà ga, phân bố lại dân cư và hoạt động kinh tế.
Vấn đề đặt ra là điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đầu tư công và quy hoạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, qua đó tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng.
Theo dự thảo Luật Phát triển đô thị, HĐND thành phố quy định phương pháp xác định các khoản thu, mức thu, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện việc thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng, khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí kết nối giao thông công cộng và các khoản thu khác.
Có thể thấy, khi một dự án vừa được tăng diện tích sàn, vừa hưởng lợi từ hạ tầng và kết nối trực tiếp với nhà ga, có thể phát sinh nhiều nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, nên xác định rõ căn cứ, đối tượng, mục đích từng khoản thu và nguyên tắc tránh thu trùng đối với cùng một phần giá trị tăng thêm.
Phương pháp định giá cũng có thể phân biệt phần tăng do quy hoạch, đầu tư công với biến động chung của thị trường và giá trị do nhà đầu tư tạo ra. Kết quả định giá nên được công khai để người sử dụng đất, nhà đầu tư có cơ sở tiếp cận, phản hồi. Theo dự luật, nguyên tắc xác định các chỉ tiêu và tổ chức không gian tại TOD là không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị.
Do đó, nên lượng hóa sức chịu tải của từng khu vực TOD bằng các chỉ tiêu về quy mô dân số, tổng diện tích sàn, năng lực giao thông, số chỗ học, công suất cấp nước, năng lực thoát nước, diện tích cây xanh và khả năng xử lý chất thải.
Mỗi đồ án TOD cần kèm bảng cân đối hạ tầng, xác định quy mô dân số tăng thêm, khả năng đáp ứng của hạ tầng hiện hữu, công trình phải bổ sung, nguồn vốn và thời điểm hoàn thành. Chỉ nên tăng chỉ tiêu xây dựng khi năng lực hạ tầng đã được chứng minh hoặc có phương án đầu tư bổ sung. Nên chăng nghiên cứu tỷ lệ hợp lý dành cho không gian công cộng, cây xanh, đường đi bộ, công trình xã hội.
Tại những nơi giá đất, giá thuê có khả năng tăng nhanh, chính sách nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp khả năng chi trả hoặc hỗ trợ cư dân hiện hữu sẽ góp phần hạn chế việc đẩy nhóm có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng ra xa nhà ga. Hiệu quả của TOD nằm ở khả năng chuyển phần giá trị tăng thêm từ đất và đô thị thành nguồn lực phát triển, rồi đưa nguồn lực ấy trở lại hạ tầng, giao thông công cộng và chất lượng sống.
TS HUỲNH THANH ĐIỀN
Trường Đại học Nguyễn Tất Thành
